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私が民泊投資(Airbnb)をはじめなかった理由

民泊で儲けていた人達はどういう人か

民泊で儲けた人達の多くは、まだ世の中に民泊って言葉が定着していない5年以上前ぐらいからリスクを取って参入していた人達です。どんな投資でもそうですが、黎明期に勇気を持って参入した人には、成功した場合大きなリターンを手にすることができます(逆に失敗して大損するリスクもある訳ですが)。

 

私が投資しているビットコインやアルトコインもそうでしたが。投資というのはリスク(不確実性)をお金に変えているわけです。

 

民泊の利回り

民泊の利回りって一体どれぐらいだったのか?一例を挙げてみたいと思います。賃貸物件を転貸した場合で、運営は代行会社に委託して手数料25%掛かると仮定してシミュレーションしてみます。家賃は15万円とします。

 

◆初期費用◆

・敷金1ヶ月:150,000円

礼金1ヶ月:150,000円

・仲介手数料1ヶ月:150,000円

・家具家電代:400,000円

・運営代行会社契約料:100,000円

・その他:100,000円

・合計:1,050,000円

 

◆売上◆ 

・一泊料金:15,000円

稼働率:80%

・稼働日数:24日

・売上/月:360,000円(15,000円×24日)

 

ラニングコスト・利益◆

・家賃:150,000円

・光熱費:20,000円

・手数料:90,000円(売上36万円×代行手数料25%)

・利益/月:100,000円(36万円ー15万円ー2万円ー9万円) 

※代行手数料には備品消耗品代・清掃代等も含む。

 

◆利回り◆

・114.2%(利益10万円×12ヶ月/初期費用105万円)

 

どうですか、すごい利回りでしょう?1年もかからずに初期費用を回収でき、以降は丸々利益になります。2年間運営すれば初期投資の約2.2倍の240万円の利益が出ます。

 

私が民泊に参入しなかった理由

実を言うと私も2014年頃に民泊投資を検討してました。黎明期に参入した人よりはちょっと遅いタイミングですが、当時は儲かっている人も少しづつ出始めてきており、ノウハウも揃ってきた時期だったのです。競争も今ほどは激しくなく、効率的に収益を上げることも可能でしたので、その時期の参入は全然アリでした。

で、当時は色々と物件を見たり、投資家や業者に話を聞いたりと民泊事業を前向きに検討していたのですが、同時期にコンテナ投資の話もあり、結果的に労力も資金もコンテナ投資に注力することにしたので、民泊には参入しませんでした。

 

 コンサルが増えたら要注意

私が民泊の参入を検討していた2014年からおよそ1年後、2015年の後半頃から民泊やAirbnb関連の書籍の発売が一気に増えてきました。時を同じくして不動産投資系のコンサル屋がメルマガで民泊を紹介してセミナーを開催し、民泊の有料コンサルをするケースが増えてました。中には「絶対に儲かる」と煽ったかなり悪質なものまでありました。儲かる副業だと思って手を出して大やけどをしたサラリーマンは意外と多かったのではないでしょうか。

 

これは明らかに「自分で稼ぐ」フェーズから「ノウハウを売って他人から巻き上げる」フェーズに変わった事を意味します。つまり「自分でやっても儲からない」ので「コンサルでノウハウを売って稼ぐ」ようになった訳です。民泊はオイシイ事業ではなくなっていたのです。

 

この時点で私は民泊への興味は完全に薄れてしまいました。さらにこの時期は暗号通貨に思いっきりハマっていたため、完全に民泊は眼中になくなりました。

 

稼働率が下がった場合

ここでさっきのシミュレーションに戻ります。先ほどの数字は稼働率80%で順調に稼働した場合です。仮に稼働率が50%だった場合を見てみましょう。

 

◆売上◆ 

・一泊料金:15,000円

稼働率:50%

・稼働日数:15日

・売上:225,000円(15,000円×15日)

 

ラニングコスト・利益◆

・家賃:150,000円

・光熱費:20,000円

・手数料:56,250円(売上22.5万円×代行手数料25%)

・利益:▲1,250円(22.5万円ー15万円ー2万円ー5.625万円)

 

はい。稼働率が50%になると赤字になります。もちろん赤字であれば初期費用はいつまで経っても回収できません。それどころか損失がドンドン膨らんでいきます。ちなみに稼働率60%では利益は32,500円で初期投資の回収には40ヶ月掛かってしまいます。

 

民泊黎明期はブルーオーシャンだっため、そこまで稼働率が下がることはなかったようなのですが、徐々に民泊可能物件の数も増え競争が激化して稼働率は低下していたようです。また、競合が増えれば一泊の宿泊費も値引きしなければならなくなり、売上も落ち、収益は悪化していきます。2015年後半ぐらいから稼働率が下がって儲からなくなってきたのではないかと思ってます。それでコンサルが増えたのではないかと。

 

これからの民泊

という訳で自分の投資先として民泊は全く検討外になっていたのですが、シェアリングエコノミーとしてAirbnbは依然として注目していましたし、知り合いの投資家で民泊をやっている人もいるので定期的に情報は仕入れていました(今でも儲かっている投資家はいます)。

 

目下の状況としては、2017年3月に「民泊新法」の法案が国会に提出される予定ですので、これからは合法な民泊しか生き残れなくなってくると言われています。大手の参入もあり、より競争も厳しくなってくるかもしれません。なお、目端が利く人はすでに簡易宿所の申請をして運営している人もいます。

 

ちなみに、私が民泊関連で最も注目しているのはAirbnbビットコインの決済を導入するかどうかです。結局、民泊よりビットコインなんですよねw

 

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